2023年11月17日 - Digital Realty（纽约证券交易所代码：DLR）和 Realty Income Corp.（纽约证券交易所代码：O）本周宣布，两家公司将成立一家合资企业，以支持弗吉尼亚州北部两个定制数据中心的开发。

此次合作标志着蓝筹净租赁 REIT Realty Income 在数据中心领域的首次投资。 Digital Realty 总裁兼首席执行官 Andy Power 对此次合作表现出了极大的热情。

他说：“这家开发合资企业的成立，以志同道合的长期投资者作为我们的合作伙伴，支持我们客户的定制需求。”

Zacks Equity Research 的一份新分析师简报称，此次合作是一项战略举措，不仅预示着两家公司的增长前景良好，而且还表明投资者对数据中心市场的整体信心不断增强。

这位投资研究员指出，随着数据存储和处理需求持续激增，此类合资企业，特别是在北弗吉尼亚州等关键市场，使公司能够战略性地利用企业不断变化的需求。

Digital Realty 的 Power 补充道：“此次交易还进一步增强了 Digital Realty 的资本来源并使其多元化，同时增强了我们的灵活性，以便我们能够审慎地支持利益相关者的长期产能需求。”

在此次合作中，Realty Income 收购了弗吉尼亚州北部目前在建的两个数据中心 80% 的股权，潜在 IT 负载高达 48 兆瓦。

正如《Site Selection》杂志的Ron Starner最近所指出的那样，作为全球首屈一指的数据中心枢纽（这一事实也反映在NPR最新的评估中），北弗吉尼亚拥有近2吉瓦的容量，大约是全球第二大数据中心市场规模的3倍。

据世邦魏理仕 (CBRE) 估计，北弗吉尼亚州还约占美国所有已建数据中心空间的一半。

在Digital Realty - Realty Income交易中，REIT投资约2亿美元收购其在合资企业的股权，而Digital Realty则保留20%的权益。

每个合作伙伴将按比例为该项目第一阶段剩余的 1.5 亿美元估计开发成本提供资金，该项目预计于 2024 年中期完成。

Realty Income 总裁兼首席执行官 Sumit Roy 解释说：“Realty Income 的核心战略之一是与行业领先企业合作。”

Roy 继续说道：“为此，对于我们在净租赁数据中心垂直领域的初始投资，我们很高兴与 Digital Realty 合作，Digital Realty 是最大的云和运营商中立数据中心提供商，其全球平台在业界备受推崇。 ”。

Realty Income 的结构为 REIT，每月股息由超过 13,250 处房地产的现金流支持，这些房地产主要根据与商业客户的长期净租赁协议拥有。

迄今为止，该公司表示，在其 54 年的经营历史中，已连续宣布 641 次普通股每月股息，自 1994 年公开上市以来，股息增加了 122 倍。

合作伙伴预计，弗吉尼亚州北部的新数据中心在 2024 年中期开始租赁时将产生 6.9% 的初始现金租赁收益率。 这些设施的初始租赁期为 10 年，并有延期选择和 2.0% 年租金自动扶梯。

Realty Income 的 Roy 肯定道：“这项交易为我们的股东提供了有吸引力的风险调整回报，并将支持位于北弗吉尼亚州（世界上最大的数据中心市场）的两个最先进设施的开发。”

数据中心

在弗吉尼亚州北部建造的两个量身定制的数据中心于2022年第四季度开始建设。

这些设施预计将提供16兆瓦的初始数据中心容量，但根据客户的选择，该容量可扩展至48兆瓦。

正如业内常见的那样，在动工之前，正在建设的按需建造的设施已100%预先租赁给标准普尔100投资级客户。

建筑项目第一阶段的预算约为4亿美元，其特点是按成本收益开发。

Digital Realty指出，在最初的租赁期内，客户保留将项目扩展到48兆瓦总容量的选项，根据目前的开发成本估算，这可能会将项目的预算增加到8亿美元。

PlatformDIGITAL是Digital Realty的全球数据中心平台，它在六大洲超过25个国家的50多个城市的300多个设施中利用了该公司的普普性数据中心架构(PDx)解决方案方法。

股票分析师Zacks进一步将Digital Realty和Realty Income之间的新合作描述为“数据中心行业的活力和增长潜力的证明”。

“随着技术的发展，对可靠和可扩展的数据解决方案的需求将飙升，这家合资企业将两家公司定位为满足这些需求的关键参与者，”分析师断言，并补充说，“热衷于投资数据中心行业的投资者应该密切关注这一战略合作伙伴关系的发展。”

正如BISNOW的数据中心记者Dan Rabb最近注意到的那样:

在10月底与华尔街分析师交谈时，Digital Realty的领导层暗示，这种开发合资企业即将出现。

尽管数字房地产是数据中心行业最大的全球运营商和开发商之一，但投资者对其在融资增长的同时增加流动性、降低债务负担方面的能力持怀疑态度，这些问题曾让华尔街感到不安。

Realty Income Corporation

Realty Income Corporation 是一家房地产投资信托基金，在美国，西班牙和英国投资受NNN租约约束的独立式单租户商业房地产。该公司在马里兰州成立，总部位于加利福尼亚州的圣地亚哥。

Digital Realty

Digital Realty 是一家房地产投资信托公司，在全球拥有、运营和投资运营商中立的数据中心。该公司提供数据中心、托管和互连服务。 截至 2023 年 6 月，Digital Realty 在六大洲 25 多个国家/地区的 50 多个城市拥有 300 多个设施。